Hypoteční úvěry od října 2018 (29. září 2018)

Tento článek shrnuje nová omezení stanovená ČNB v rámci poskytování hypotečních úvěrů a zároveň odpovědi na řadu dotazů, které s tímto tématem souvisí a bývají mnohdy správně nepochopeny. Pro zjednodušení nemusíte číst celý článek, ale můžete se zaměřit právě na otázku, která vás zajímá, nebo si na konci článku pustit video z pořadu České televize, kde se můžete dozvědět vše důležité. Zde je třeba ale upozornit, že odpovědi na veškeré níže uvedené dotazy ve videu nenajdete.

Poznámka: V tomto článku nerozlišuji mezi hypotečním úvěrem (tzv. spotřebitelským úvěrem na bydlení, dle zákona č. 257/2016 Sb.) nebo překlenovacím/řádným úvěrem ze stavebního spoření se zástavou nemovitosti. Pravidla se dotýkají všech úvěrů na bydlení.

Dotazy v pořadu a výběr z chatu

Jaká jsou nová pravidla od 1. října 2018 při posuzování hypoték?

Výše hypotéky a jejích splátek bude nově omezena na základě žadatelovy hodnoty celkového dluhu vůči příjmu DTI (angl. Debt To Income) a schopnosti umořovat dluh DSTI (angl. Debt Service To Income). Hodnota DTI nesmí přesáhnout 9násobek čistého ročního příjmu žadatele, a to po započtení veškerých jeho úvěrových závazků včetně čerpání kontokorentu či kreditní karty. Hodnota DSTI, resp. výše všech měsíčních splátek úvěrů, nesmí přesáhnout 45 % čistého příjmu domácnosti. Do nejvyšší možné výše splátky hypotéky se opět započítávají měsíční splátky všech ostatních úvěrových produktů žadatele.

Koho se dotknou nejvíce regulativní omezení?

Regulace postihne zejména lidi s nízkými až průměrnými příjmy, a pak ty, kteří již financovali nejen své bydlení, ale i investiční nemovitosti hypotečním úvěrem (a touží po další). Orientačně lze uvést příklad: bezdětný 30letý muž s průměrnou mzdou a bez dalších úvěrových závazků si mohl za původních podmínek půjčit na bydlení až cca 3,1 mil. Kč, zatímco od října 2018 to bude přibližně 2,5 mil. Kč.

Je možné nedostatečné prostředky dofinancovat jiným úvěrem?

Banky kontrolují vlastní zdroje žadatelů, kteří musí vložit minimálně 10 % výše investičního záměru, nebo využít k zástavě další nemovitost (pro snížení poměru výše úvěru k hodnotě celkové zástavy, tzv. LTV). Je-li např. cena nemovitosti 3 mil. Kč a odhadce potvrdí tuto cenu, pak 90 % z odhadní ceny může poskytnout banka, tedy 2,7 mil. Kč, 300 000 Kč musí mít žadatel vlastních zdrojů a nesmí si tyto peníze zajistit jiným úvěrem nebo zápůjčkou (tedy půjčkou např. v rámci vlastní rodiny). Jedná se o tzv. 90procentní hypotéku, která je znevýhodněna vyšší úrokovou sazbou; oproti 80% hypotéce může mít sazby vyšší až o 1 procentní bod (např. průměrná sazba je nyní u 80% hypotéky 2,69 % p.a., u 90% 3,18 % p.a.). Po regulaci ČNB se již od října 2016 100% hypotéky neposkytují! Pokud budete chtít výhodnější podmínky, pak budete muset investovat více vlastních zdrojů, tedy min. 20 %, což je 600 000 Kč. To však pro řadu domácností může být problém, zejména, mají-li při koupi ještě uhradit daň z převodu ve výši 4 %; vlastní zdroje pak narostou na 720 000 Kč.

Jakou zvolit fixaci u hypotéky?

V současné době stále nízkých úrokových sazeb doporučuji zafixovat sazbu na delší horizont, tedy min. 5 let, max. naopak 10 let. Vývoj na trhu nelze s jistotou predikovat, proto fixace na 20 let spíše hodnotím za nevýhodné, protože i banky si umějí propočítat, zda se jim zaháčkování klienta na tak dlouhou dobu vyplatí; tomu přizpůsobí i nabízenou sazbu, která se už tak výhodná dle mého názoru nejeví. Případné refinancovaní k jiné bance je pak spojeno s nemalými sankcemi, protože se nejedná o splacení za tísnivých podmínek nebo prodej nemovitosti, kde jsou sankce regulovány k přijatelným hodnotám.

Jak se bude postupovat při posuzování příjmů u OSVČ?

Opět je třeba vzít v úvahu 9násobek ročního čistého přijmu a pravidlo max. 45 % výše všech závazků placených domácností měsíčně. Toto se vztahuje i na podnikatele, resp. úvěry, které jsou na rodné číslo. Čistý příjem OSVČ vychází z daňového přiznaní. V případě uplatňovaní skutečných výdajů bude banka počítat příjem z daňového přiznaní, tedy tak, kolik vychází po odečtení daňové povinnosti a pojistného. V případě, že uplatňujete výdaje paušálem, pak banky započítávají odhadované výdaje dle profese, nikoli tedy ve výši paušálu, ale nižší. Každá banka má jiná kritéria, pak doporučuji si nechat propočítat bonitu od zkušeného finančního poradce a nechat doporučit banku, kde je záměr realizovatelný. Jinak se zpravidla bere v úvahu předchozí zdaňovací období, tedy nyní rok 2017, ale dokládá se i rok před tímto pro kontrolu, jak se příjmy vyvíjely. Výrazné rozdíly by jistě chtěla banka okomentovat od žadatele, a pak by posuzovala jejich udržitelnost.

Kupovat nemovitost nyní nebo počkat na finanční krizi?

Považuji koupi nemovitosti v dnešní době za opodstatnitelnou pouze v případě, kdy se jedná o nezbytnost: rodina si pořizuje své bydlení, protože nájem v podstatě odpovídá splátce hypotéky ještě s rezervou na úhradu služeb. Troufám si tvrdit, že nikdo neví, kdy finanční krize zasáhne a co přesně ji způsobí. Většinou přichází bez ohlášení a spíše překvapí. Čím více budeme krizi očekávat, tím více bude panovat nervozita na trzích, ale rozhodně to neznamená, že to krizi vyvolá. Pokud se podíváte na vývoj cen nemovitostí od roku 2008, pak zjistíte, že cena má svou setrvačnost, např. v ČR klesaly cca 4 roky od počátku krize, pak nastal obrat. Tedy nelze očekávat, ze ceny při krizi klesnou výrazně záhy, ale spíše až s odstupem několika let. Vždy bude záviset na hloubce krize, zda bude lokální, nebo světová, jak zareagují centrální banky apod. Pokud tedy urgentně neřešíte v současné době bydlení, vyčkal bych, jak se projeví regulace hypoték na trhu v ceně nemovitostí. Čekat na krizi ale příliš nedoporučuji, nemusí to být nejlepší řešení, protože nevíme, jak se bude vyvíjet.

Využít peníze raději na koupi nemovitosti nebo v podnikání?

Rozhodně bych prostředky využil v současné době k rozvoji podnikaní, dokud trh je lačný a lidé chtějí kupovat (v konjunktuře). Zejména, pokud by přišla finanční krize, tak úvěry z podnikaní by mohly mít významně negativní vliv na rodinný rozpočet. Zpravidla, když podnikatel začíná, banky po něm chtějí různé druhy zajištění, ať už nemovitostí, směnkou, ručitelem apod. Zákon o spotřebitelských úvěrech se nevztahuje na podnikatele (úvěrové závazky z podnikaní) a stejně tak podmínky pro vstup do osobního bankrotu. To jsou pak okolnosti, které je třeba vzít v úvahu, pokud se jedná o fyzické osoby – podnikatele, které ručí celým svým majetkem.

Proč ČNB zvyšuje základní sazbu a zdražuje tak pořízení vlastního bydlení?

Sazby rostou, protože jejich výše (resp. nízké hodnoty) je bezprecedentní v porevoluční historii ČR. ČNB využívá regulaci sazeb jako tzv. nástroj monetární politiky, který má vliv na inflaci aj. Pokud vzpomeneme na minulou krizi v roce 2008, pak právě snižováním sazeb ČNB cílila na pomoc ekonomice, aby se dostalo do oběhu více levnějších peněz, které mohou firmy využít pro svůj rozvoj a domácnosti pro zvýšeni spotřeby v neutěšené situaci. Jestliže sazby vyklesaly velmi nízko, a tedy tento nástroj ztratil svůj regulační potenciál, pak je třeba je vyhnat zase výše, aby jej bylo možno v budoucí krizi využít. Regulací sazeb mj. ovlivňuje i zmíněnou inflaci, jejíž cíl je na 2 %. Inflace je v současné době do jisté míry zkrocena, ale sazby jsou stále poměrně nízké, vezmeme-li v úvahu, že v roce 2008 se průměrné sazby hypoték pohybovaly přes 5 % p.a. Rozhodně očekávám, že v roce 2019 se budou pohybovat průměrné sazby na hypotékách kolem 3 % p.a., resp. v pásmu 3 až 3,5 % p.a.

Proč ČNB omezuje dostupnost hypoték a brání tak pořízení vlastního bydlení?

Ačkoliv se regulace může zdát zprvu jako negativní, má především trhu přinést, aby se nepředlužovali lidé, kteří zpravidla nefinancují jen své bydlení, ale kupují si další nemovitost jako investiční, a k tomuto účelu si berou hypoteční úvěr. Tam vzniká velké riziko, pokud by přišla finanční krize (a že nás jistě nějaká v budoucnu čeká, neboť ty jsou přirozenou součásti ekonomického cyklu, viz článek Finanční krize 2018 v plném proudu), protože je řada domácností, které nemají dostatečné rezervy na splácení, pokud by investiční nemovitosti neměly obsazené nájemníky. Tuto skutečnost dle mého názoru vnímá i ČNB, proto k regulaci přistoupila. Zejména se zátěž rodinných rozpočtů projeví s koncem fixace úvěru, které se v průměru pohybují kolem 5 let. Může se jednat i o tisíce korun měsíčního navýšení, které budou muset domácnosti měsíčné zaplatit na splátce při vyšší úrokové sazbě. Sazby stále rostou a je i cílem ČNB dostat je z velmi nízkých úrovní, aby mohly sloužit v budoucnu jako další regulační nástroj v případě finanční krize, inflace apod.

Vyberte si svého odborníka

Pokud hledáte optimální cestu pro financování svého bydlení, neváhejte oslovit některého z odborníků naší kanceláře, který vám vyjedná nejen exkluzivní podmínky na trhu, ale vybere i vhodnou banku či stavební spořitelnu, jež váš záměr zafinancuje. Kontakty na poradce naleznete na www.poradenskytym.cz.

Poznámky a zdroje

Tento článek vychází z rozhovoru 27. 9. 2018 v pořadu Sama doma České televize pod názvem Novinky od 1.10. v čerpání hypotéky, viz odkaz na televizní záznam Novinky v čerpání hypotéky a odkaz na Záznam chatu, kde diváci kladli své dotazy.